Anahtar Kelimeler: üst sınır ipoteği, ipotek sözleşmesi, konut finansman kredisi, tüketici kredisi, genel işlem şartları, ekonomik özgürlük, TMK m. 23, TBK m. 25, banka teminat sözleşmesi, doğmuş ve doğacak tüm borçlar, hukuki sebep, sıra cetvelinin yanlış düzenlenmesi
Bülten Konusu Karar: Yargıtay 23. HD, E. 2016/7779, K. 2020/1252, T. 24.02.2020
Medeni Kanun henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağın ipotekle güvence altına alınabileceğini öngörmüş, bu kapsamda da üst sınır ipoteği karşımıza çıkmıştır. Burada alacak henüz doğmadığından ipoteğin kuruluş aşamasında fer’ilik ilkesinin biraz zayıflamış olması söz konusu olsa da kanun koyucunun şekli anlamdaki bu ipoteği mümkün kılmasının amacı ileri tarihte alacağın geçerli olarak kurulması şartına bağlı olarak ipotek lehine bir sıra tahsis etmektir.
Uygulamada bankaların kullandırdıkları birtakım kredilerin teminatı olarak yaptıkları üst sınır ipoteği sözleşmelerinde, “doğmuş ve doğacak tüm borçların teminatı” şeklinde bir ifade kullanarak ipotek teminatını kapsamını öngörülemez biçimde genişlettikleri, makul olarak beklenebilecek borç ilişkisinin sınırlarını adeta kaldıran hükümler içeren sözleşmeler akdettikleri görülmektedir.
İpotekle teminat altına alınmak istenen temel borç ilişkisinin, ipotek sözleşmesinde ipoteğin hukuki sebebi olarak yer almasının gerekip gerekmediği tartışmalı bir husustur. Bir görüş, teminat altına alınan alacağın miktarının belirtilmesinin yeterli olduğunu, ayrıca hukuki sebebin de yer almasının gerekmediğini savunmaktadır. Diğer bir görüş ise hukuki sebebin bulunması gerektiğini savunmaktadır. Üçüncü görüş ise, ana para ipoteğinde alacak miktarının belirtilmesinin yeterli olacağını, hukuki sebebin belirtilmesinin gerekmediğini ancak henüz doğmamış alacaklar için yapılacak üst sınır ipoteğinde, alacağı doğuracak hukuki ilişkinin belirtilmesinin gerekli olduğunu savunmaktadır. Ünver Legal olarak katıldığımız üçüncü görüş, hukuk güvenliği açısından en doğrusudur.
Gerçekten de “Üst Sınır İpoteği”nde hukuki sebebin gösterilmemesi halinde alacaklının borçluya karşı olan her türlü alacağı ipotek kapsamına girerek ipotek sorumluluğu sona ermesi mümkün olmayan ve ömür boyu sürecek bir risk taşımakta ve bu durum ekonomik özgürlüğü dolayısıyla da kişi özgürlüğünü ahlaka aykırı derecede sınırlamakta, dolayısıyla MK m. 23 kapsamında kişi özgürlüklerine bir aykırılık gündeme getirmektedir. Buna ek olarak, sınırı belli olmayan bir teminat borcu, Yargıtay’ın bir kararında da karşımıza çıktığı gibi 3. Kişilerin alacaklarını elde etmesi ve haklarını kullanması bakımından veya ticaret hayatı açısından da sakıncalı sonuçlar doğurma riskini barındırmakta, hatta tapuya güven ilkesine de zarar vermektedir.
Karara konu olay, şikayetçi davacının, kendi alacağının sıra cetvelinde, şikâyet edilen davalı banka lehine konut finansmanı kredisi sebebiyle tesis edilen ipoteğin kapsamına yine davalı bankadan çekilen tüketici kredilerinden ve bunun dışındaki her türlü krediden doğmuş veya doğacak tüm borçların sokulması suretiyle sıra cetvelinin yanlış düzenlenmesine ve bu sebeple alacağın tahsilinin engellenmesine neden olduğundan alacağın sıra cetvelinde hacizler sırasında 1. Sıraya konulmasına yöneliktir. İlk derece mahkemesi şikâyet talebini reddetmiş, şikâyetin reddine yönelik verilen kararın temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, konut finansmanı dışında borçlunun bankadan kullandığı diğer kredilerin ve kredi kartından kaynaklı borçların ipotek kapsamında sayılamayacağına karar vererek ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur.
İlave olarak burada iltihaki sözleşmelerin beraberinde getirdiği ve sözleşme serbestisini kısıtlayan bir unsur olan Genel İşlem Şartları’ndan da bahsetmekte yarar vardır. Buna göre sözleşmeye koyulan bu şartların BK m. 25 kapsamında dürüstlük kurallarına aykırı şekilde, borçlunun aleyhine veya onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte konulduklarını bu sebeple de içerik denetimine takılarak geçersiz olduklarını kabul etmek gerekmektedir. Çünkü burada banka zayıf durumdaki borçlunun zor durumundan yararlanmaktadır ve borçlunun da kullanacağı kredi için bu sözleşme şartlarını kabul etmekten başka bir opsiyonu bulunmamaktadır.
Sonuç olarak, üst sınır ipoteğinde alacağı doğuracak hukuki ilişkinin teminat sözleşmesinde belirtilmesi gerekmekte ve hukuki sebep olan borç ilişkisinin makul sınırlarını aşan borçların da ipoteğin kapsamına dahil edilmemesi gerekmekte, “doğmuş ve doğacak tüm borçlar” gibi teminat borçlusunun ekonomik özgürlüğünü sınırlayarak onu ömür boyu sürecek bir teminat ilişkisine hapsedecek tehlikeli ifadeler bağlayıcı olmamalıdır.